Marché immobilier : la situation des taux d'intérêt des crédits immobiliers

Le marché immobilier et ses dynamiques entretiennent un lien étroit avec les dynamiques des marchés financiers. En particulier, les tendances du nombre d'achats et de ventes, et en définitive les niveaux de prix, sont influencées par l'évolution des taux d'intérêt interbancaires, c'est-à-dire les taux appliqués par les banques pour se prêter mutuellement de l'argent, utilisés comme référence et comme indice pour les prêts et dépôts accordés par les banques aux ménages et aux entreprises.

Les actions de la Banque centrale européenne et l'évolution de l'inflation

Depuis l'été de l'année dernière, la Banque centrale européenne (BCE) a mis en œuvre plusieurs actions visant à relever le niveau des taux de référence interbancaires. Ces actions, rendues nécessaires pour maîtriser l'inflation, ont toutefois eu des effets supplémentaires sur les bilans des ménages et des entreprises, qui voient périodiquement augmenter le montant de leurs mensualités de crédit immobilier lorsque ceux-ci sont indexés sur des taux variables.

Ces derniers mois, la hausse progressive des taux d'intérêt a éloigné les ménages et les entreprises du recours au crédit immobilier pour l'achat de logements et aux prêts à la consommation, affectant le marché du logement et les marchés productifs en général.

Dans un contexte d'incertitude exceptionnelle, les experts de l'Eurosystème ont revu à la hausse leurs projections d'inflation, qui atteindrait en moyenne 8,4 % en 2022 avant de retomber à 6,3 % en 2023. L'inflation devrait diminuer sensiblement en 2023, puis s'établir en moyenne à 3,4 % en 2024 et à 2,3 % en 2025. Hors composante énergie et alimentation, l'inflation devrait atteindre 4,2 % en 2023, puis reculer à 2,8 % en 2024 et à 2,4 % en 2025.

Ces dynamiques auront des répercussions certaines sur l'évolution des taux d'intérêt, qui évolueront en conséquence.

Le recours à l'endettement bancaire pour l'achat immobilier

L'ISTAT, l'institut statistique italien, recense trimestriellement, par référence régionale, le nombre de transactions d'achat et de vente de logements conclues en Italie ainsi que le nombre de crédits immobiliers souscrits avec constitution d'hypothèque.

En moyenne, depuis 2000, environ 199 000 contrats sont conclus chaque trimestre (soit environ 800 000 contrats par an), tandis qu'environ 106 000 crédits immobiliers sont souscrits en moyenne chaque trimestre (soit environ 425 000 par an).

Ainsi, en moyenne, pour 10 logements achetés et vendus, cinq ont historiquement été acquis (ou du moins financés) à l'aide d'un crédit immobilier ; ce ratio offre un aperçu clair de la dépendance du marché du logement à la capacité des ménages et des entreprises à accéder, à des conditions acceptables, à un financement hypothécaire.

Le marché immobilier et le marché du crédit dans la dernière enquête ISTAT de 2022

Au troisième trimestre 2022, on a recensé 220 995 actes notariés de vente et autres conventions relatives à des actes de transfert à titre onéreux de biens immobiliers (-2,7 % par rapport au trimestre précédent et -1,0 % en glissement annuel). 94,7 % des conventions stipulées concernent des transferts de propriété de biens immobiliers à usage résidentiel (209 365), 5,0 % des biens à usage économique (11 054), et 0,3 % des conventions à usage spécial et en multipropriété (576).

Les actes notariés relatifs aux crédits immobiliers, prêts et autres obligations avec constitution d'hypothèque immobilière s'élèvent à 95 945 (-5,5 % par rapport au trimestre précédent et -7,4 % en glissement annuel). Le recul est homogène sur l'ensemble du territoire, tant sur une base conjoncturelle qu'annuelle.

Perspectives à moyen terme

Comme indiqué précédemment, le marché du crédit immobilier est étroitement lié aux conditions de taux d'intérêt, qui reflètent à leur tour les actions de la BCE visant à endiguer les phénomènes inflationnistes.

La volonté de les réduire en resserrant le coût de l'argent maintiendra à court terme le coût du crédit immobilier à un niveau élevé et, par conséquent, limitera le recours à l'endettement bancaire.

Mais dans la mesure où le secteur de la construction et le marché du logement représentent des composantes du PIB (Produit intérieur brut) trop importantes pour les pays, il est attendu que ces mesures soient calibrées en tenant compte de ces enjeux.

Pèsent malheureusement lourdement sur ces dynamiques les effets négatifs sur les scénarios macroéconomiques de deux événements majeurs qui ont marqué le monde et l'Europe : la pandémie de Covid-19, qui a marqué les années 2020 et 2021 et continue de faire sentir ses effets sur les coûts des matières premières et des produits à l'échelle mondiale ; et, en Europe, les événements liés au conflit russo-ukrainien, qui alimentent l'incertitude sur les marchés financiers et impactent en définitive les économies réelles.

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