Co-living : une nouvelle formule de vie

Le marché du logement a connu ces dernières années une forte accélération dans la spécialisation et la diversification de l'offre, qui a conduit à l'émergence de nombreuses nouvelles formules résidentielles.

Ces nouvelles formes ont répondu aux besoins toujours croissants et variés en matière de logement, notamment le besoin de sociabilité qui, s'affirmant surtout parmi les jeunes ménages, a donné naissance à un nouveau modèle de résidence : le co-living.

Les structures de co-livingLes structures de co-living trouvent leur origine dans le contexte de l'économie du partage, influencées par les valeurs de collaboration et de partage des espaces de vie et des expériences. Elles sont issues des expériences de co-working, dont elles se sont inspirées et à partir desquelles elles se sont ensuite développées, répondant non seulement au besoin de partager des services, mais à tous les aspects de la vie sociale.

En ce sens, on peut définir le co-living comme la nouvelle évolution du co-working, ce dernier ayant vu le jour il y a une vingtaine d'années en Allemagne, où s'est établi le concept de diffuser et d'encourager l'accès aux services plutôt que leur possession.

Aujourd'hui, une structure de co-living est essentiellement un immeuble résidentiel dans lequel les résidents disposent d'une chambre privée dans un appartement meublé, avec des espaces communs partagés tant au sein de l'appartement lui-même — cuisine et salon — que dans l'immeuble dans son ensemble, aux différents étages et au rez-de-chaussée : espaces d'activités collectives, co-working, petites bibliothèques et ateliers, espaces pour enfants, etc.

Particulièrement apprécié par la génération des Millennials, c'est-à-dire les « jeunes adultes » âgés de 25 à 40 ans, le co-living est en effet choisi avant tout pour la flexibilité qu'il offre, la recherche d'un équilibre différent entre travail et loisirs (le fameux work-life balance) et, surtout, un désir renouvelé de communauté, d'ouverture et d'échange ; il est également choisi pour la possibilité offerte aux catégories d'individus recherchant une solution de logement économiquement optimisée de trouver un hébergement dans les grandes villes où les prix sont normalement peu abordables.

Aujourd'hui, le co-living reste un marché peu développé et relativement nouveau. Les premières structures à entrer sur ce nouveau marché immobilier furent Common et Pure House, deux start-ups américaines créées fin 2015, et plus récemment WeWork, qui a ouvert sa division WeLive.

« Ce qui anime le co-living et le mouvement des espaces de vie partagés, c'est le désir des jeunes professionnels de vivre en communauté avec d'autres créatifs et innovateurs, dans un monde de partage et de collaboration, sans frontières d'espace ni de temps. » Explique Ryan Fix, fondateur du co-living Pure House à New York.

Plusieurs acteurs émergent en Italie, dont DoveVivo, une société dédiée au co-living qui a connu une croissance exponentielle depuis sa création.

L'investissement dans les structures de co-livingLe co-living est une forme d'investissement qui s'inscrit dans le marché résidentiel au sens large, et plus précisément dans le segment locatif.

Ce marché, historiquement caractérisé par des taux de rendement faibles et donc peu attractifs, a toujours rebuté les investisseurs qui, à l'inverse, identifient désormais le co-living comme un segment attractif pour les rendements qu'il peut offrir.

En effet, si historiquement en Italie le logement résidentiel a été caractérisé par des rendements bruts d'environ 4 %, le co-living, s'il est géré professionnellement par des opérateurs spécialisés capables de satisfaire, voire d'anticiper, la demande et ses besoins, peut facilement offrir des rendements d'environ 5,5 % / 6 % bruts, interceptant ainsi tous les investisseurs qui, disposant de capitaux considérables à investir, peuvent les déployer dans une classe d'actifs satisfaisant à la fois les deux critères d'investissement que sont la maximisation du rendement et la minimisation du risque, soutenus par les perspectives de croissance d'un marché encore en phase « embryonnaire ».

Le modèle économique est simple : un investisseur, privé ou professionnel/institutionnel, investit dans l'acquisition et l'éventuelle réhabilitation d'un bien immobilier à usage résidentiel ou susceptible d'être reconverti ; il le confie ensuite, via un contrat de gestion, à un opérateur professionnel qui le gère et verse au propriétaire un « coupon » périodique.

L'investissement minimum varie de sommes très modestes à la portée d'un investisseur privé (entre 200 000 et 400 000 euros, nécessaires à l'acquisition d'un appartement à confier à l'opérateur) jusqu'à plusieurs millions d'euros pour un investisseur professionnel, y compris institutionnel, souhaitant acquérir des immeubles entiers.

Les critères d'investissement dans les structures de co-livingLes opérateurs de co-living fondent leurs choix d'implantation sur plusieurs critères, pas nécessairement économiques.

Tout d'abord, l'étude démographique fournit un premier critère de sélection : l'incidence croissante des segments les plus jeunes dans la population totale, l'immigration nette en provenance des zones de référence régionales et la forte proportion de ménages composés d'une seule personne sont des éléments démographiques permettant de mesurer et de quantifier la demande potentielle de logements en co-living.

D'autre part, le loyer moyen en centre-ville et en périphérie ainsi que les prix d'achat des logements sont des indicateurs purement économiques de la propension à préférer des solutions partagées et plus abordables pour les revenus modestes, mesurant ainsi la disposition maximale à payer un loyer dans une structure de co-living plutôt que d'acheter ou de louer de manière traditionnelle.

Du point de vue de l'investisseur, les taux de rendement dans une zone géographique spécifique constituent l'étalon qui guide son choix d'investissement. Par exemple, à Milan, les taux de rendement vont d'un minimum de 3,8 % pour un investissement en centre-ville à 5,6 % en périphérie ; à Rome, les rendements varient de 3,7 % en centre-ville à 5,3 % en périphérie.

Enfin, d'un point de vue purement immobilier, la disponibilité d'immeubles se prêtant aisément à une conversion en unités de co-living est un critère essentiel. À cet égard, outre les solutions en appartements dans des contextes de copropriété, plus accessibles aux investisseurs privés, la taille minimale d'un immeuble attractif pour un investisseur professionnel et économiquement efficace pour le gestionnaire est d'environ 3 000 mètres carrés, permettant d'obtenir approximativement 100 lits.

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